第25問から第27問にかけて、「鑑定評価」「報酬」「重要事項説明」と、取引の準備段階のルールを学んできました。第28問からは、宅建業者の「日々の振る舞い（業務）」における誠実さが問われるセクションです。
この【問28】は、広告のルール、契約のタイミング、業者間取引の特例など、多岐にわたる知識を「正確に」持っているかが試されます。
【問28】は、広告、契約、業者間取引のルールが混ざり合った総合問題です。特に「何が重大な違反（罰則）で、何が義務違反（処分）か」という制裁のフェアネスが問われています。
（自問）
この問題を正確に解くためには、どのような基礎知識を整理しておけばよいのか？
（AI 回答）
以下の「4つの柱」の境界線をはっきりさせることが、正解への鍵となります。
- 広告の3大ルールと制裁： 「誇大広告（32条）」と「開始時期制限（33条）」は非常に重い罪（罰則＋処分）ですが、「取引態様の明示（34条）」は義務違反（処分のみ）になるとの区別。
- 「フライング」の禁止： 建築確認が出る前は、広告も契約も一切不可。
- 業者間（BtoB）の特例： プロ同士の取引では、自ら売主制限（8種制限）は適用されない。
- 情報の共有スピード： 専属専任媒介は「5日以内」、専任媒介は「7日以内」の登録義務。
では、問題文と選択肢アを確認しましょう。
【問28】 宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
（自問）「売主か媒介か（取引態様）」を書き忘れるのと、「広さを嘘つく（誇大広告）」のでは、罪の重さが違うのか？
■ 記述 ア の記述は正しい（制裁のグラデーション）
（公正・フェアの視点からの自答）
違反の「悪質さ」によってペナルティの段階を分けるのが法的な公正さです。
- 取引態様の明示（34条）： 書き忘れなどの不注意も含まれるため、まずは「行政処分（指示や業務停止）」で指導します。懲役や罰金といった「罰則」までは課されません。
- 誇大広告（32条）： 消費者を騙して契約させる極めて悪質な行為です。そのため、行政処分だけでなく、厳しい**「罰則（懲役や罰金）」**もセットで課されます。この記述は、その区別を正確に述べているため、**正しい（〇）**内容です。
では、選択肢イを確認しましょう。
イ 自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
（自問）契約さえしなければ、建築確認申請前に広告を出して反応を見るくらいは許されるのか？
■ 記述 イ の記述は間違っています（広告と契約の同時禁止）
（公正・フェアの視点からの自答）
いいえ、未確認の物件を世に出すこと自体が、市場の混乱を招くアンフェアな行為です。
建築確認が下りる前は、**広告も契約も両方「待った！」**です。広告を見て期待した消費者が、後から「実は建ちません」と言われるようなリスクを徹底的に排除するのが、このルールの正義です。
では、選択肢ウです。
ウ 宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第 41 条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
（自問）プロ同士であっても、未完成の土地を売るなら「保全措置」すべきなのか？
■ 記述 ウ の記述は間違っています（業者間取引の自由）
（公正・フェアの視点からの自答）
いいえ、プロ同士（業者間）の取引に、一般消費者を守るための「8種制限」は不要です。
買主もプロであれば、リスクを承知で取引を行う能力があります。したがって、業者間では「保全措置」も「他人物売買の制限」も適用されません。記述は「しなければならない」としているため、**誤り（×）**です。
では、最後の選択肢エです。
エ 宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から 5 日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
（自問）情報の公開期限は「7日」だと思っていましたが、なぜ「5日」なのでしょうか？
■ 記述 エ の記述は正しい（レインズ登録の迅速性）
（公正・フェアの視点からの自答）
「専属専任」という強力な契約を結んだ以上、より高い誠実さが求められるからです。
他の業者に頼めない「専属」のお客様のために、一刻も早く情報を公開し、広く買主を探すのがプロのフェアな姿勢です。
- 専任媒介： 7日以内
- 専属専任媒介： 5日以内この記述は正確な数字を述べているため、**正しい（〇）**内容です。
「レインズ（REINS）」という言葉は、宅建試験の勉強をしていると必ず出てくる非常に重要なキーワードですね。
あなたが大切にされている「情報の透明性」と「公正な市場」を支える、いわば**「不動産業界専用の巨大な情報共有ネットワーク」**のことです。
ブログに貼り付け可能な「自問自答形式」で、その正体と正義のルールを紐解いていきましょう。
レインズ（指定流通機構）の仕組みと公正な市場
（自問）
「レインズ登録」とは、具体的にどのようなことを指すのでしょうか？
（AI 回答）
レインズ（REINS）とは、Real Estate Information Network System の頭文字を取った略称で、国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構（指定流通機構）が運営しているコンピューター・システムのことを指します。
「レインズ登録」とは、不動産業者が売主様から依頼された物件情報を、この全国共通のオンラインネットワークにアップロードすることです。
- プロ専用の図書室： 一般の人は見ることができず、免許を持った宅建業者だけが閲覧できる「売り物件のデータベース」です。
- マッチングの舞台： A社が登録した情報を、B社が自分の顧客（買主）に紹介できるようになります。これにより、一つの会社だけで買主を探すよりも、圧倒的に早く、公正な価格で成約するチャンスが生まれます。
【レインズ】 自問自答形式での整理
（自問）
なぜ、法律（宅建業法）はわざわざ「レインズに登録せよ」と業者に義務付けているのですか？
（公正・フェアの視点からの自答）
情報を独り占めする「囲い込み（かこいこみ）」というアンフェアな行為を防ぐためです。
もし、レインズのような共有システムがなかったら、業者は「自分の知っているお客さん」だけに情報を流し、売主・買主の両方から手数料をもらおう（両手取引）と画策するかもしれません。
しかし、それは売主様にとっては「もっと高く、早く買ってくれる人が他の会社にいるかもしれない」というチャンスを奪う、不誠実な行為です。
「情報をオープンにし、全国の業者で協力して一番良い買主を探す」というオープンな市場を作ることが、売主様に対する最大の誠実さ（フェアネス）であると法律は考えています。
（自問）
すべての物件をレインズに登録しなければならないのでしょうか？
（公正・フェアの視点からの自答）
いいえ、契約の種類によって「誠実さの重み」が違うため、ルールも異なります。
- 専属専任・専任媒介契約：売主様が「あなただけを信じて任せます」と一社に限定する契約です。この場合、業者が情報を隠すと売主様は逃げ道がなくなるため、登録が法律で義務付けられています。
- 専属専任： 5日以内（休業日を除く）
- 専任： 7日以内（休業日を除く）
- 一般媒介契約：売主様が複数の会社に同時に頼める契約です。売主様自身も動けるため、レインズへの登録は**任意（自由）**とされています。
【 氣置くポイント 】
【 レインズ ＝ 「情報の公明正大」 】
- 「囲い込み」は絶対悪！（情報を隠して自分だけ儲けるのは不公正）
- 「5（専属）・7（専任）」のスピード感！（一刻も早く世に出すのがプロの義理）
- 「成約報告」も忘れずに！（売れたのに情報を残し続けるのも市場の混乱を招くアンフェア）「情報は、共有すればするほど価値が正しく定まる」という信念に基づいたシステムです。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
「この物件は、レインズを通じて全国の不動産会社に公開しました。これで、最も良い条件の買主様をフェアに探すことができます」
この一言は、売主様に対して「私は情報を隠して自分だけ得をしようとはしていません」という清廉潔白な証明になります。
レインズを正しく使いこなすことは、情報の格差を埋め、不動産市場をクリーンに保つ宅建士の誇り高い仕事なのです。
「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」は、どちらも「窓口を一つの不動産会社に絞る」という点では共通していますが、その「縛りの強さ」と、業者に課される「誠実さ（義務）の重さ」に明確な違いがあります。
あなたが大切にされている「情報の透明性」と「公正な取引」の視点から、この2つの違いを自問自答形式でブログに貼り付け可能な形で整理します。
専属専任 vs 専任：一社に任せる時の「信頼と義務」のルール
一社に売却を任せる媒介契約には、2つのグラデーションがあります。この違いを理解することは、売主様の「自由」と、業者の「責任」のバランス（フェアネス）を正しく把握することに繋がります。
（自問）
「専属専任」と「専任」、この2つを正確に区別するためのポイントは何でしょうか？
（AI 回答）
以下の「3つの境界線」に注目して整理するのが、最も効率的で正確な方法です。
- 「自分で見つけた人（自己発見取引）」への対応： 自分が連れてきた人に売っていいのか、ダメなのか。
- 報告の頻度： プロがどれだけこまめに進捗を伝える義務があるか。
- レインズ（情報共有）の速さ： 世の中に情報を出すスピードの差。
【比較】 自問自答形式での整理
（自問：自己発見取引について）
もし、親戚や友人が「その土地を買いたい」と言ってきた場合、どちらの契約でも自由に売ることができるのでしょうか？
（公正・フェアの視点からの自答）
いいえ、ここが最大の分かれ道です。
- 専任媒介契約： 自分で見つけた相手と直接契約することが**「可能」**です。
- 専属専任媒介契約： たとえ自分で見つけた相手であっても、必ずその業者を通さなければなりません（直接契約は禁止）。「専属」という言葉通り、売主様は「自分自身ですら業者を通さずには売らない」という非常に強い約束を交わしているのです。
（自問：報告の義務について）
業者がサボっていないか、進捗を教えてもらう頻度に違いはありますか？
（公正・フェアの視点からの自答）
はい、売主様の自由を縛る分、業者にはより高い「透明性」が求められます。
- 専任媒介： 2週間に1回以上の報告。
- 専属専任： 1週間に1回以上の報告。一社に完全に預けている（専属専任）売主様に対して、より頻繁に情報を公開して安心を提供することが、プロとしてのフェアな誠実さです。
（自問：情報の公開スピードについて）
先ほど学んだ「レインズ」への登録期限は、どちらも同じでしょうか？
（公正・フェアの視点からの自答）
いいえ、ここにも「情報の鮮度」を守るための差があります。
- 専任媒介： 契約締結から 7日以内（休業日除く）。
- 専属専任： 契約締結から 5日以内（休業日除く）。「他の業者に頼む道を完全に絶っている」専属専任媒介のお客様のために、一刻も早く情報を世の中に出してチャンスを作る。これが、情報の囲い込みを防ぐための厳しいルール（正義）です。
【 氣置ポイント（Ki-oku Point） 】
【 専属・専任の「1・5」と「2・7」 】
- 専属専任（強）： 1週間に一度報告、5日以内に登録。（自分でも売れない！）
- 専任（中）： 2週間に一度報告、7日以内に登録。（自分なら売ってOK！）「縛りが強い（専属）ほど、業者は忙しく働く義務がある」という、非常に公平な関係になっています。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
「親戚に売る可能性があるなら、専属専任ではなく専任媒介にしておきましょう。それが、お客様の選択肢を奪わない公正な提案ですから」
お客様の状況を無視して、ただ自分たちの権利が強い「専属専任」を押し付けるのはプロとしてアンフェアです。それぞれのルールの重みを説明した上で、お客様が最も納得できる「信頼の形」を選んでいただく。これこそが、宅建業法が目指す「誠実な媒介」のあり方です。
この2つの違い、特に「自分でも売れるかどうか」という点が、大きな実務上の違いであることが納得いただけましたでしょうか？
ではもう一度【問28】を確認しましょう。
【問28】 宅地建物取引業者の業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 自ら売主として販売する宅地又は建物の広告に取引態様の別を明示しなかった場合は、罰則の対象とはならないが監督処分の対象となり、宅地又は建物の規模について著しく事実に相違する表示をした場合は、罰則の対象にも監督処分の対象にもなる。
イ 自ら売主として土地付建物の売買契約を締結しようとする場合、当該土地上に建てようとする建物が建築確認申請前であっても、広告することはできるが、建築確認を受けるまで、契約を締結することはできない。
ウ 宅地建物取引業者は、自ら売主として、宅地建物取引業者である買主との間で、自ら所有しない造成前の宅地の売買契約を締結するためには、法第 41 条の規定による手付金等の保全措置を講じ、かつ、売主である宅地建物取引業者が当該宅地を取得する契約を締結しなければならない。
エ 宅地建物取引業者は、宅地の売買の専属専任媒介契約を締結した場合、当該媒介契約締結の日から 5 日以内（休業日を除く。）に、当該宅地について指定流通機構に所定の事項を登録しなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 なし
自信を持って根拠が説明できたでしょうか？
今回は以上です。
【 氣置くポイント 】
「看板」に偽り（誇大広告）は即アウト！罰則あり。
「立場（態様）」の言い忘れは、お叱り（処分）のみ。
「5（専属）・7（専任）」のスピード感で、売主に報いる！
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