R７年【問27】重要事項説明（35条書面）の正義

第25問から第26問にかけて、「鑑定評価」と「報酬」という、取引の「価値」と「対価」のルールを学びました。ここからは、宅建業法の中でも最も重要と言われる**【問27】「重要事項説明（35条書面）」**の階層です。

このルールは、専門知識のない一般のお客様（消費者）に、プロが情報を包み隠さず伝える**「情報のフェアネス」**を確保するための、最も強力な武器となります。

重要事項説明とは、契約を結ぶかどうかの最終判断をしてもらうために、物件や取引の「リスク」や「中身」をすべてさらけ出す儀式です。

（自問）

この「重要事項説明」の問題を解くためには、どのような基礎知識を整理しておけばよいか？

（AI 回答）

以下の「4つの柱」を、取引の透明性を守るという観点から整理しましょう。

「35条（重要事項説明）」と「37条（契約書）」の区別： 35条は「物件の中身（何を買うか）」、37条は「取引の約束（どう買うか）」です。
誰が、いつ、どこでするか： 「宅地建物取引士」が、「契約前」に、「どこででも」行えます。
記名（署名）のルール： 取引士の記名は必須ですが、誰の記名が必要で、誰のものが不要かを明確にします。
区分所有建物（マンション）特有の項目： マンションという「共同生活」ならではのルール（管理体制など）を説明する義務があります。

では、問題文と選択肢１番を確認しましょう。

【問27】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。

1 　宅地建物取引業者は、区分所有建物の売買の媒介を行う場合に、当該一棟の建物及びその敷地の管理が法人に委託されているときは、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。

（自問）マンションを買う人にとって、管理会社の名前や住所なんて、わざわざ「重要事項」として説明する必要があるのか？

【問27】各選択肢の自問自答解

■ 選択肢 1 の記述は正しい

（公正・フェアの視点からの自答）

管理会社の名前や住所は、マンション生活の質（クオリティ）を左右する極めて重要な情報です。

マンションは「管理を買え」と言われるほど、管理の状態が資産価値に直結します。どこの誰が管理しているのかを知らないまま買わせるのは、買主に対して**不誠実（アンフェア）**です。管理委託先を明らかにすることは、購入後のトラブルを未然に防ぐための公正なルールです。

では、選択肢２番です。

2 　宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合に、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名させなければならず、また、買主にも当該書面に記名させなければならない。

（自問）責任を重くするために「専任」の取引士に書かせ、納得の証として「買主」にもハンコをもらうのが、一番公平な形ではないのか？

■ 選択肢 2 の記述は、間違っています

（公正・フェアの視点からの自答）

法律は実務の柔軟性と責任の所在を、もっとシンプルに整理しています。

取引士の記名： 「専任」である必要はありません。その会社に所属する取引士であれば誰でも大丈夫です。
買主の記名： 宅建業法第35条で義務付けられているのは**「取引士の記名」だけ**です。買主が「説明を受けました」というサインをすることは実務上多いですが、法律が義務化しているわけではありません。過剰な義務を法律として課さないのも、ルールの公平性の一つです。

では、選択肢３番です。

3 　宅地建物取引業者は、重要事項を説明する際には、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。

（自問）大切な説明なのだから、落ち着いた「事務所」でやるべきだと決めたほうが、お客様のためになると思うけど？

■ 選択肢 3 （場所の自由：×）

（公正・フェアの視点からの自答）

場所を縛ることは、かえってお客さまの利便性を損なう（アンフェアな）制限になります。

今はオンラインでの説明（IT重説）も認められています。お客様の自宅や近くのカフェで行うことも自由です。大切なのは「場所」ではなく、**「取引士が証（宅建士証）を提示して、誠実に説明すること」**です。本質（内容）を重視し、形式（場所）を問わないのが現代の公正な取引です。

では、最後の選択肢４番になります。

4 　宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合であっても、買主に対して、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

（自問）地震や火事で建物が壊れた時のルール（危険負担）こそ、契約前に一番知っておきたい「重要なこと」だから、宅地建物取引業法第 35 条に従って説明するべきではないのか？

■ 選択肢 4 の記述は間違っています（35条と37条の入れ替え）

（公正・フェアの視点からの自答）

その内容は「物件の中身（35条）」ではなく、「契約の条件（37条）」の話です。

「危険負担」や「損害賠償の予定」などは、売主と買主が話し合って決める「約束事」です。これらは37条書面（契約書）の記載事項であり、35条の重要事項説明として義務付けられているわけでは、ありません。

「いつ、何を教えるか」の交通整理を正しく行うことが、取引全体の公正さを保つ秘訣です。

【氣置くポイント】

【 35条（重説）の「誰・いつ・どこ」の正義】

誰が： 誰でもいい（専任不要）が、**「宅地建物取引士」**が証を提示して！

いつ： **「契約が成立する前」**に！

どこで： **「どこでも」**OK！

何を： **「マンション管理」は必須！「不可抗力の損害負担（危険負担）」**は契約書（37条）の役割！

では、もう一度内容を確認しましょう。

【問27】宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第 35 条に規定する重要事項の説明及び重要事項説明書の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
1 　宅地建物取引業者は、区分所有建物の売買の媒介を行う場合に、当該一棟の建物及びその敷地の管理が法人に委託されているときは、その委託を受けている法人の商号又は名称及び主たる事務所の所在地を説明しなければならない。
2 　宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合に、重要事項説明書の交付に当たり、専任の宅地建物取引士をして当該書面に記名させなければならず、また、買主にも当該書面に記名させなければならない。
3 　宅地建物取引業者は、重要事項を説明する際には、宅地建物取引業者の事務所において行わなければならない。
4 　宅地建物取引業者は、自身が売主となる場合であっても、買主に対して、天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容を説明しなければならない。

どうでしょうか？

なぜ正しい記述なのか？あるいは間違っているのかを説明することはできたでしょうか？

今回は、以上です。お疲れさまでした。