宅建の勉強をしていると必ずぶつかる壁、それが「35条と37条の記載事項の違い」です。
これを丸暗記しようとすると地獄ですが、「書面の役割」をストーリーで考えると一気にスッキリします。
- 35条書面（重要事項説明）：「この物件、本当に借りて（買って）大丈夫？」と判断するための判断材料。いわば「お見合い」のプロフィール。
- 37条書面（契約書面）：「この条件で約束したよね！」という証拠です。いわば「結婚届」や「誓約書」にあたるものです。
この視点で、問題を見ていきましょう。
【問33】宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「37 条書面」とは、同法第 37 条の規定により交付すべき書面をいうものとする
2. 各選択肢のストーリー解説
まずは選択肢アです。
ア 建物の賃貸借の媒介をするＡは、当該建物の引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明する必要はないが、37 条書面には記載しなければならない。
ア：「いつ引越せるか」は約束の証（契約の物語）
【内容】 賃貸借で「引渡しの時期」は、35条には不要だが、37条には必要。
- ストーリー的解釈：「この部屋、日当たりは？」というスペック（35条）を確認する段階では、「いつ引越せるか」という具体的な約束はまだ決まっていないことが多いですよね。でも、いざ契約（37条）となったら「〇月〇日に鍵を渡します」という約束がないと困ります。
- 結論：正しい（〇）「引渡しの時期」は、物件のスペックではなく「契約の条件」なので、37条（契約書）の絶対的記載事項です。35条には不要です。
次は選択肢イです。
イ Ａは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても 37 条書面に全て記載しなければならない。
イ：決まってないことは書かなくていい（鏡の物語）
【内容】 契約解除のルールは、契約に定めがなくても37条に全て書かなければならない。
- ストーリー的解釈：35条（説明）では「もし解除するならこういうルールになりますよ」という一般的な方針を伝えます。しかし、37条はあくまで「二人の合意」を映す鏡です。二人で特に解除のペナルティを決めなかったのなら、鏡（37条）に映すものもありません。
- 結論：誤り（×）「解除に関する事項」は、37条では任意的記載事項（定めがあるときだけ書く）です。定めがないのに書く必要はありません。
では、次は選択肢ウです。
ウ Ａは、売主を代理して、抵当権が登記されている建物を売却する場合、買主に交付する 37条書面だけでなく、売主に交付する 37 条書面についても、当該抵当権の内容を記載しなければならない。
ウ：売主は自分の家のことを知っている（確認の物語）
【内容】 抵当権の内容を、買主だけでなく「売主」に渡す37条にも書かなければならない。
- ストーリー的解釈：抵当権（借金のカタ）がついているかどうかは、買う人にとっては超重要（35条）です。でも、37条は「代金はいくら、引渡しはいつ」という最終合意を書くものです。さらに、そもそも「売主」は自分の家に抵当権がついていることなんて百も承知です。それを契約書面に改めて書く義務までは業法にはありません。
- 結論：誤り（×）37条の記載事項に「抵当権の内容」という項目自体がありません。それは35条（重要事項説明）でしっかり説明すべき内容です。
最後の選択肢エです。
エ 建物の賃貸借の媒介をするＡは、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その内容を説明させなければならない。
エ：契約書は「読み聞かせ」不要（プロの署名だけでOKの物語）
【内容】 37条書面を交付する際、宅建士に内容を説明させなければならない。
- ストーリー的解釈：35条（重説）は、難しい専門用語をお客さんが理解できるように、宅建士が「読み聞かせ（説明）」をします。しかし、37条は「さっき説明した通りに契約書を作りましたよ、間違いありません」と渡すだけのステップ。宅建士がやるべきことは「責任を持って作りました」という署名（記名）だけで十分なのです。
- 結論：誤り（×）37条書面には、宅建士の**「説明」は不要**です。交付だけでOK！
3. まとめ：誤っているものはいくつ？
整理すると、こうなります。
- ア：正しい
- イ：誤り（特約がなければ書かなくていい）
- ウ：誤り（37条に書く義務はない）
- エ：誤り（37条は説明不要）
正解：3（三つ）
学習のアドバイス：「判断材料」か「約束の証拠」か
「これってどっちに書くんだっけ？」と迷ったら、こう自分に問いかけてみてください。
- 「それを知らないと、買うかどうかの判断ができないか？」→ YESなら 35条
- 「あとで言った言わないのトラブルにならないための約束事か？」→ YESなら 37条
この使い分けができるようになると、個数問題も怖くなくなりますよ！
では、もう一度【問33】にトライしましょう。
【問33】 宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。なお、この問において「37条書面」とは、同法第 37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
ア 建物の賃貸借の媒介をするＡは、当該建物の引渡しの時期について、重要事項説明書に記載して説明する必要はないが、37 条書面には記載しなければならない。
イ Ａは、自ら売主として建物を売却する場合、重要事項説明書に記載しなければならない契約の解除に関する事項については、契約に定めがなくても 37 条書面に全て記載しなければならない。
ウ Ａは、売主を代理して、抵当権が登記されている建物を売却する場合、買主に交付する 37条書面だけでなく、売主に交付する 37 条書面についても、当該抵当権の内容を記載しなければならない。
エ 建物の賃貸借の媒介をするＡは、37条書面を交付するに当たり、宅地建物取引士をして、その内容を説明させなければならない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
きちんと根拠も言えて、正解が出せたでしょうか？
今回は以上です。お疲れさまでした。
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