【問20】は、あなたが学んでいる階層構造の第2段階「法令上の制限」の中でも、最もダイナミックな街づくりを扱う「土地区画整理法」がテーマです。
この法律の「公正・フェア」の基準は、「バラバラで使いにくい土地を、みんなで少しずつ出し合って（減歩：げんぶ）、魔法のように綺麗で価値の高い街に生まれ変わらせる」ことにあります。
※ 減歩：読み方は「げんぽ」ではなく「げんぶ」です。土地区画整理における「歩」は、面積の単位である「歩（ぶ＝1坪）」を指しています。
全員の土地の形が変わるため、誰か一人が損をしたり、手続きが不透明だったりすることは絶対に許されません。土地の権利という「個人の自由」と、住みよい街という「公共の利益」の究極のパズルを解くための正義がここにあります。
それでは、自問自答形式で整理していきましょう。
【問20】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 個人施行者は、その者以外に換地計画に係る区域内の宅地を所有する者（当該宅地の所有権について施行者に対抗することができない者を除く。）がある場合においては、換地計画について認可を申請しようとするときは、これらの者の同意を得なければならない。
※ 換地（かんち）＝「新しい居場所」 かつてのバラバラで、道も狭く、形もいびつだった土地（従前の宅地）に代わって、新しく割り当てられる「ぴかぴかの土地」のことです。
フェアのポイント： 面積は「減歩（げんぶ）」で少し減りますが、その分、目の前の道路が広くなり、土地の価値（単価）が上がることで、トータルの財産価値を損なわせない「等価交換」の原則が働いています。
※ 換地計画（かんちけいかく）＝「公平な配分図」「誰の土地を、どこに移し、どう形を整えるか」を細かく決めた、いわば「街のパズル完成図」です。
フェアのポイント： 全員の希望を100％叶えるのは不可能なパズルにおいて、「なぜあなたの土地はここになったのか」という客観的な根拠を示すための書類です。換地計画（かんちけいかく）換地をどう行うのか、それに伴う精算金を定めること
※ 清算金（せいさんきん）＝「最後の微調整（フェア・アジャスター）」パズルを組んでいくと、どうしても「Aさんは少し得をした（価値が上がりすぎた）」「Bさんは少し損をした（面積が減りすぎた）」というわずかなズレが生じます。
損をした人（Bさん）には、お金を交付する。 土地という「現物」だけでは解決できない不公平を、「お金」という共通言語でフラット（公平）に戻すのが、清算金の役割です。
フェアのポイント：得をした人（Aさん）からは、お金を徴収する。土地という「現物」だけでは解決できない不公平を、「お金」という共通言語でフラット（公平）に戻すのが、清算金の役割です。
再度、選択肢1番を読んでみましょう。
1 個人施行者は、その者以外に換地計画に係る区域内の宅地を所有する者（当該宅地の所有権について施行者に対抗することができない者を除く。）がある場合においては、換地計画について認可を申請しようとするときは、これらの者の同意を得なければならない。
（自問）「個人施行（地主さんたちが集まって行う）」の場合、自分たち以外の地主がいるなら、その人たちの同意を全員分得るべきか？
【問20】テーマ：土地区画整理法（街のパズルと権利の調整）
■ 選択肢 1 の場合、全員の同意が必要なので「正しい」記述です
個人施行は、役所ではなく民間が主体となって街をいじる手続きです。
「俺たちが決めたプランだから、黙って従え」と少数の地主が勝手に進めることは、他の地主の財産権を侵害するアンフェアな行為です。
全員が納得して「自分たちの街を良くしよう」と合意して初めて、公正な事業としてスタートできます。
では、選択肢２番です。
2 国又は地方公共団体の所有する土地以外であって道路の用に供している土地については、土地区画整理事業の施行により当該道路に代わるべき道路が設置され、その結果、当該道路が廃止される場合等においては、換地計画において、当該土地について換地を定めないことができる。
（自問）「国又は地方公共団体の所有する土地以外であって道路の用に供している土地」つまり「個人や法人が持っている私道」が廃止され、代わりに立派な公道ができた。その古い私道だった土地に対して、新しく「家が建てられる土地（換地）」を与えなくても良いのか？
■ 選択肢 2 の場合、与えなくても良いので「正しい」記述です
もともと「道路」として使われていた土地に、新しい「宅地」を割り当ててしまうと、その持ち主だけが不当に利益（棚ぼた）を得ることになり、他の地主に対してアンフェアになります。
新しい道路というメリットをみんなで共有する代わりに、不要になった古い道路部分は換地を定めない（清算する）ことで、全体のバランスを保つのです。
では、選択肢３番です。
3 従前の宅地の所有者及びその宅地について使用収益権を有する者が、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を別に定められたため、従前の宅地について使用し、又は収益することができなくなったことにより損失を受けた場合においては、施行者は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
※「仮換地：かりかんち」とは、換地を予定している土地のことです。土地登記は、家を動かしてから行なうため、登記までは仮の土地ということで「仮換地：かりかんち」と呼ばれています。
（自問）「工事のために古い家を出て、仮換地に行ってね」と言われたが、その土地が、まだ使えない期間がある。その期間の損失を、施行者に対して補償してもらうのは、フェアか？
■ 選択肢 3 の場合 施行者は補償しなければいけないため 正しい記述になります
街づくりのために協力している住民が、スケジュールの都合で「住む場所も稼ぐ場所もない」という不利益を一方的に被るのは極めてアンフェアです。
「公共のために犠牲になった分は、きっちりお金で埋め合わせる」。これが、民主的な街づくりにおける最低限のフェアネスです。
最後の選択肢４番です。
4 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
（自問）「仮換地の指定があった日」を３月１日と考えると、「仮換地の指定があった３月１日の後から」と変換して考えると、開始日を表現していることがわかる。開始日の説明があれば、次に来るのが終了日だろう。
「土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまで」とは、「施工地区の工事が終わり、役所が登記簿を整理するまで」の意味だと解釈される。
「仮換地の指定があった日」である「３月１日」から「土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間」つまり「施工地区の工事が終わり、役所が登記簿を整理するまでの（数年から数十年におよぶ）期間、そのエリア内の土地や建物の登記は一切できなくなるのか？
■ 選択肢 4 の場合 登記することはできるため これが間違った記述になります
もし仮換地から数年、数十年も続く事業の間、ずっと登記（売買や相続、抵当権の設定）が禁止されたら、住民は財産を動かすことができず、経済的にアンフェアな束縛を受けることになります。
登記が停止されるのは、「換地処分（事業の最後）」の通知があってから、役所がまとめて登記を書き換えるまでの短い期間だけです。
「仮換地」の段階では、あくまで「使う場所」が変わるだけで、権利の看板（登記）を書き換える自由までは奪いません。
【氣置くポイント】
【 登記が止まるのは「最後の最後」だけ 】
- 仮換地の段階： 登記は止まらない。売買も相続も自由に行える！
- 損失補償： 自分のせいじゃない「空白の期間」ができたら、お金をもらう権利がある。
- 同意の重み： 民間（個人・組合）がやるなら、仲間外れを作らない「全員の合意」が基本。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
土地区画整理事業は、期間が非常に長く、権利関係が複雑です。
あなたが「区画整理中の土地」を仲介する際、もし「仮換地になったから、もう登記はできませんよ」なんて間違った説明をしたら、お客様の売却や融資のチャンスを奪うアンフェアなプロになってしまいます。
「今はまだ看板（登記）は元の場所ですが、実際に使えるのはあっちの仮の場所なんです。最後には看板も自動的にあっちへ移動しますよ」
この「使う権利」と「持つ権利」のズレを正しく説明し、取引の不安を取り除く。
それが、魔法のような街づくりを支える、公正な宅建士の役割です。
【問20】をもう一度トライしてみましょう。
【問20】 土地区画整理法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 個人施行者は、その者以外に換地計画に係る区域内の宅地を所有する者（当該宅地の所有権について施行者に対抗することができない者を除く。）がある場合においては、換地計画について認可を申請しようとするときは、これらの者の同意を得なければならない。
2 国又は地方公共団体の所有する土地以外であって道路の用に供している土地については、土地区画整理事業の施行により当該道路に代わるべき道路が設置され、その結果、当該道路が廃止される場合等においては、換地計画において、当該土地について換地を定めないことができる。
3 従前の宅地の所有者及びその宅地について使用収益権を有する者が、仮換地について使用又は収益を開始することができる日を別に定められたため、従前の宅地について使用し、又は収益することができなくなったことにより損失を受けた場合においては、施行者は、その損失を受けた者に対して、通常生ずべき損失を補償しなければならない。
4 仮換地の指定があった日後、土地区画整理事業の施行による施行地区内の土地及び建物の変動に係る登記がされるまでの間は、登記の申請人が確定日付のある書類によりその指定前に登記原因が生じたことを証明した場合を除き、施行地区内の土地及び建物に関しては他の登記をすることができない。
どうでしょうか？ 根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、以上です。お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
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