【問13】は、あなたが学んだ階層構造の中で言うと、以下の枠組みに位置します。
- カテゴリー： 権利関係（問1～問14）
- 法律名： 区分所有法（通称：マンション法）
この法律の「公正・フェア」の基準は、「一つの屋根の下で暮らす運命共同体において、個人の自由と、全体の調和をどうバランスさせるか」にあります。特にマンションのような密集した居住空間では、「一人の勝手」が全員の迷惑になるため、一戸建てよりも「共同体としてのルール：規約」が強く重んじられます。
それでは、自問自答形式で整理していきましょう。まずは、選択肢１番です。
【問13】 建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するが、規約で別段の定めをすることを妨げず、管理者であっても、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
（どうゆうこと？）マンションの階段やロビー（共用部分）は、普通はみんなのものですが、「規約」で決めておけば、管理者が一人で所有する（管理所有）という形にしてもフェアか？
【問13】テーマ：区分所有法（マンションの管理と秩序）
■ 選択肢 1 の場合、管理所有としても良いので「正しい：〇」です
管理のプロ（管理者）に所有権を持たせておいたほうが、大規模修繕の契約や手続きがスムーズに進む場合があります。
もちろん勝手に決めるのはアンフェアですが、区分所有者全員の総意である「規約」で定めているなら、それは効率的な管理のための「公正な選択」として認められます。
では、選択肢２番です。
2 共用部分の持分の割合について、各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。
（どうゆうこと？）共用部分（ロビーなど）をどれくらい持っているかという「持分」について、これを「部屋の広さ（床面積）」で決めるのはフェアか？
■ 選択肢 2 の場合、「部屋の広さ」で決めても良いので「正しい：〇」です
広い部屋を持っている人は、その分高い価格で買っており、固定資産税などの負担も大きいです。
「たくさん投資している人が、その分多くの権利を持つ」というのは、ビジネスや共同体における基本的な公正（プロポーショナル・フェアネス）です。もちろん、規約で「全戸平等」と変えることも自由です。
次は、選択肢３番です。
3 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならず、当該議事録には議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならないとされているが、当該議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者全員がこれに署名しなければならない。
（どうゆうこと？）マンションの会議（集会）の議事録が、書面で作成された場合、議長だけでなく、「出席した住民全員」が署名（ハンコ）をしなければならない、というルールはフェアか？
■ 選択肢 3 の場合、全員の署名は必要ないので「誤り：×」です
いいえ、そんなのはアンフェア（非効率の極み）です！
例えば、100人が出席した会議で、全員が列に並んで署名が終わるのを待つ……そんなことを強制したら、管理運営がストップしてしまいます。
法律は、「議長と、出席した区分所有者の代表2人」の計3人が署名すればいいとしています。 「正当な記録である」ことを担保しつつ、事務的な負担を最小限にする。この「正確さとスピードのバランス」こそが公正なルールです。
では、最後の選択肢４番です。
4 区分所有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
（どうゆうこと？）一人の区分所有者が、深夜に大騒ぎしたり、建物を壊そうとしたりしている（共同利益に反する行為）に対し、他の住民たちが「やめろ！」と裁判所に訴えたり、予防措置を求めたりするのは、個人の自由を侵害するアンフェアな行為か？
■ 選択肢 4 の場合、当然認められる権利なので【正しい：〇」です
いいえ、断固として認められるべき正当な権利です。
マンションは「共有の財産」です。一人のわがままが資産価値を下げたり、平穏な生活を壊したりすることを許すのは、真面目に暮らしている他の住民に対して極めてアンフェアです。「みんなの平和を守るための差し止め請求」は、共同体を維持するための健全な自浄作用です。
【氣置くポイント】
【 マンションは「チーム運営」 】
- 議事録は代表3人のハンコでOK： 全員署名は「嫌がらせ」レベルの非効率さ
- わがままは許さない： 共同の利益に反する奴には、チーム全員で立ち向かえる！
- 規約は絶対： 法律の原則よりも、自分たちで決めた「規約」が優先されることが多い。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
区分所有法（通称：マンション法）で最も大切なのは、「民主的な手続き」です。
議事録の署名（選択肢3）のように、厳格すぎて運営を妨げるようなルールは、法律は求めていません。
「手続きはスピーディーに。でも、悪いこと（共同利益違反）には厳しく」。
このマンション特有の規律ある自由を理解し、お客様に「マンションを買うということは、このチームの一員になるということですよ」と説明できるのが、公正な宅建士の姿です。
以上、理解できたでしょうか？ 過去問で確認しましょう。
目標：根拠を説明でき正解にたどり着く
【問13】建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
1 共用部分は、原則として区分所有者全員の共有に属するが、規約で別段の定めをすることを妨げず、管理者であっても、規約に特別の定めがあるときは、共用部分を所有することができる。
2 共用部分の持分の割合について、各共有者の共用部分の持分は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。
3 集会の議事については、議長は、書面又は電磁的記録により、議事録を作成しなければならず、当該議事録には議事の経過の要領及びその結果を記載し、又は記録しなければならないとされているが、当該議事録が書面で作成されているときは、議長及び集会に出席した区分所有者全員がこれに署名しなければならない。
4 区分所有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
どうでしょうか？ 根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、以上です。お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
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