宅建試験対策中に掲げたいスローガンを思いつきました！
「公正な取引を実現する宅建業者に（俺は）なる！」
勉強するとき、このスローガンを思い出し、こう問いかけようと思います。
「どっちの結論にするのが、公正な取引と言えるか？」
「プロとして恥ずかしくない判断はどっちだ？」
そう考えると、高い確率で、出題者の意図（正解）と一致しそうです。なぜなら、民法そのものが「公正さ」を目指して作られていると思うからです。
そのスローガンを口に出して勉強を始めたいと思います。
「公正な取引を実現する宅建業者に（俺は）なる！」
それでは、その熱い気持ちのまま、【問6】（物権変動・対抗関係）へ進みましょう。 ここはまさに、「AさんとBさん、どちらを勝たせるのが公正か？」というジャッジが連続する、あなたにぴったりのステージです。
【問6】テーマ：物権変動（他人物売買・時効取得・明認方法）
令和７年 【問6】 自問自答ノート
■ リード文
（Aの土地について何が起きた？） Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
■ 選択肢 1
（Ｂは他人の土地を勝手にどうした？） Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、（Ｂはどうした？）ＢがＡから甲土地を購入した場合、（Ｃはいつ所有権を取得する？）Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
■ 選択肢１が正解の理由
民法のルール： 「所有権は『タイムマシン』に乗れない」
- 状況：
- Bが「他人の土地」をCに売った（1月1日とします）。
- BがAからその土地を買い取った（2月1日とします）。
- 法律の動き： BがAから買い取った「2月1日の瞬間」に、所有権はCに移転します。 これを「1月1日にさかのぼって（タイムトラベルして）最初からCのものだったことにはしない」というのが判例の立場です。
細かい理屈のようですが、「遡って（さかのぼって）」という言葉が、宅建試験でよく出る「ひっかけワード」です。
よって、「遡って取得する」としている選択肢1が、誤っている記述（×）であり、この問題の正解となります。
遡って所有権を認めると、遡った期間について、真の所有者の権利を侵害するから、「所有権はタイムマシンに乗れない」と理解して良いでしょう。
法学者は、「法的安定性（権利関係の混乱を防ぐ）」という言葉で表現します。
なぜ「タイムマシン（遡及効）」を認めると、真の所有者（A）の権利を侵害することになるのでしょうか？
具体的な例で見てみましょう。
もし「タイムマシン」があったら起きる大問題
- 1月1日： Bが、Aの土地を勝手にCに売る契約をする。（まだAの土地です）
- 1月15日： Aがこの土地を駐車場として使い、賃料10万円を受け取る。
- 2月1日： Bが、Aから正式に土地を買い取る。
ここで、もし「1月1日に遡って、Cのものになる」としてしまったら……？
- Cは言います。「おい！ 1月1日から僕の土地だったことになったぞ。だから1月15日の賃料10万円は僕のものだ！ Aさんは泥棒だ！ 返せ！」
これでは、自分の土地を持っていただけのAさん（真の権利者）が、後から不当な言いがかりをつけられてしまいますよね。
これは、あなたのスローガンである「公正な取引」ではありません。
だからこそ、判例はこう言います。
「Aさんが持っていた間は、Aさんのものです。Bさんが手に入れた瞬間（2月1日）から、Cさんのものになります。」
「過去の事実は書き換えない！」
【氣置くポイント 】
所有権はタイムマシンに乗れない！
なぜなら、過去に乗っかっていた「真の所有者」の歴史を消してしまうから。
「遡及（そきゅう）」という言葉を見ると、つい「契約した時の方が分かりやすいじゃん」と思いがちですが、「その間の期間、誰のものだったの？」という空白期間のトラブルを防ぐために、あえてタイムマシンを禁止しているのです。
この深い理解があれば、今後「遡って～」という選択肢が出た瞬間、「おっと、過去を改ざんする気か？ 怪しいぞ」と反応できるようになります。
■ 選択肢 2
（Ｄは勝手に何をした？） Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、（その後、Ａはどうした？）その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、（ＦはＥに勝てる？）Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
■ 選択肢2の解説（ここが最大のポイント！）
陥りやすい考え： 「Eは正規の手続きで登記しているから、守られるべきだ（だからFが勝つというのは間違いだ）」
民法の冷徹なルール： 「登記に公信力（こうしんりょく）なし」
これは日本の不動産法の【 鉄則 】です。 どういうことかというと、「たとえ登記簿に名前が載っていても、それが『ニセモノ（無権利者）』による登記なら、それを信じて買った人は一切守られない」というルールです。
- 今回のケース：
- Dは、Aに無断で「書類を偽造」して、勝手に登記を自分（D）に移しました。
- でも、Dは泥棒と同じで、権利はゼロ（0）無しです。
- Eは、登記を信じてDから買いました。しかし数学と同じで、「0に何を掛けても0は０」です。Eは何も手に入れていません。
- 真の所有者Aは、Fに売りました。Fは本物から買ったので権利（1）を手に入れます。
【ここでの公正（Justice）の考え方】 Eさんは気の毒ですが、ここでEさんを守ってしまうと、「何もしていないのに、知らない間に書類を偽造された被害者Aさん」が家を奪われることになります。 「泥棒（D）から買った人（E）」と「真の持ち主（A）から買った人（F）」なら、「真の持ち主ルート（F）」を勝たせるのが、日本の民法の正義なのです。
よって、「FはEに所有権を主張できる」とする選択肢2は、正しい記述（〇）となります。
- 正しい考え方： 登記には絶対の力（公信力）を与えていない。だからこそ、プロである宅建士は「権利証」や「本人確認」で裏付けをとらなければならない！
なぜ日本が「登記を絶対に正しいもの（公信力あり）」としなかったのか？ それは、「真の所有者」を守るためです。
もし「登記に公信力」があったらどうなる？（恐怖のシナリオ）
もし日本が「登記を信じた人が絶対勝つ！」というルールだったら……
- あなたが旅行に行っている間に、悪い詐欺師が書類を偽造して、あなたの家の名義を勝手に書き換える。
- 詐欺師が、何も知らない善人のCさんにその家を売る。
- 【公信力ありの世界】
- Cさんは「登記を見て買った」ので、Cさんが正式な所有者になる。
- あなた（真の所有者）は、家を追い出される。 「書類を偽造されただけだ！」と泣きついても、登記を信じたCさんが優先される。
これでは怖くて家を持てないですよね？（静的安全が害される）。 だから日本の民法は、「偽造された登記は無効。それを信じても無効。家は元の持ち主（あなた）に返す」というルール（公信力なし）を選んだのです。
プロとしての「公正な取引」の実践
だからこそ、あなたのスローガン「公正な取引を実現する」ためには、登記簿を見るだけでは不十分なのです。
現場では、必ずこの「三種の神器」をセットで確認します。
- 登記簿（登記事項証明書）： 「表向きの所有者」を確認する。
- 権利証（登記識別情報）： 「その人が本物の権利者しか持っていないパスワード（重要書類）を持っているか」を確認する。
- 本人確認（免許証・実印）： 「目の前の人が、書類上の人物と同一か」を確認する。
【氣置くポイント 】 登記簿は「絶対」じゃない！ だからプロは「権利証」と「本人」を見て、ニセモノを見破る！
■ 選択肢 3
（Ｇが時効で土地を取得した後、何が起きた？） Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、（登記がなくても勝てる？）登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
選択肢3（時効と相続）： 相続人HはAと同一人物（当事者）なので、登記なくして勝てます。
■ 選択肢 4
（Ａは木の所有権を留保して土地を売ったが、その後どうなった？） Ａが、甲土地上の立木（たちき）の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、（ＡはＫに木の所有権を主張できる？）Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。
選択肢4（明認方法）： 木には「名札（明認方法）」か「登記」がないと、第三者に対抗できません。
以上、理解できたか、過去問で確認しましょう。
目標：根拠を説明でき、正解にたどり着くこと
【問 6】 Ａが所有している甲土地についての物権変動に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
1 Ｂが甲土地をＡに無断でＣに売却し、その後、ＢがＡから甲土地を購入した場合、Ｃは、Ｂから甲土地を購入した時点に遡って甲土地の所有権を取得する。
2 Ｄが甲土地につき、Ａに無断でＤへの虚偽の所有権の移転の登記をした上で、甲土地をＥに売却してその旨の登記をした場合において、その後、ＡがＦに甲土地を売却したときは、Ｆは、Ｅに対し、甲土地の所有権を主張することができる。
3 Ｇが甲土地の所有権を時効取得した場合、Ｇはその後にＡを単独相続したＨに対して、登記を備えていなくても、甲土地の所有権を主張することができる。
4 Ａが甲土地上の立木の所有権を留保して甲土地をＪに売却し、その後、ＪがＫに甲土地及びその上の立木を売却した場合には、Ａは、Ｋに対し、立木の所有権の留保につき登記又は明認方法を備えない限り、立木の所有権を主張することができない。
根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、終了です。
お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
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