【問１】の復習です。
【問 1】 所有者ＡがＢに甲土地を売却し、その後にＢがＣに甲土地を売却した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。なお、この問において、Ｃは背信的悪意者ではないものとする。
1 甲土地の所有権登記がＡの名義のままであったとしても、Ｂは、Ｃに甲土地を売却した後は、Ａに対して自己に甲土地の所有権移転登記をするよう請求することはできない。
2 Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えなければ、Ａに対して自己が所有者であることを主張することができない。
3 ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約締結よりも前にＡにより解除されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＡにより解除された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、甲土地の所有権移転登記を備えれば、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
4 ＡＢ間の売買契約が、ＢＣ間の売買契約よりも前にＢの強迫を理由として取り消されていた場合、又は、ＢＣ間の売買契約締結後にＢの強迫を理由として取り消された場合のいずれの場合であっても、Ｃは、Ｂの強迫につき善意でかつ過失がなければ、Ａに対して自己の所有権を主張することができる。
ヒント：【問1】（民法・物権変動）の出題者の意図、すなわち「宅建士として現場で何を知っておくべきか」という視点は、非常に重要です。
この問題を通じて、出題者は以下の3つの「プロとしての判断能力」を問うています。
1. 「登記（とうき）」こそが身を守る最強の武器である
- 意図（選択肢3に関連）：不動産取引において、「契約書にハンコを押した」だけでは安心できません。もし、前の持ち主（A）と売主（B）の間でトラブル（債務不履行による解除など）があった場合、最終的に「登記」を早く備えた方が勝ちます。
- 宅建士の教訓：お客様（C）を守るためには、「決済（代金支払）と同時に、一刻も早く登記を移転しなければならない」という実務の鉄則を理解しているか？
2. 「善意（知らない）」だけでは守れないリスクがある
- 意図（選択肢4に関連）：通常、詐欺（だまされた）などの場合は、事情を知らない第三者（C）は守られます。しかし、「強迫（おどされた）」場合は話が別です。被害者（A）の保護が優先され、Cはどんなに善良でも土地を取り上げられてしまいます。
- 宅建士の教訓：「私は何も知らなかったから大丈夫」という理屈が通用しない絶対的なリスク（強迫など）が存在することを知っているか？ トラブルの芽がありそうな物件には手を出さない目利きが必要。
3. 「誰が敵で、誰が味方か」を見極める力
- 意図（選択肢2に関連）：AはCにとって、自分の土地の「前の持ち主（前主）」であり、権利を争うライバル（第三者）ではありません。だから、Aに対しては登記がなくても堂々と「私が買いました」と言えます。
- 宅建士の教訓：登記が必要な相手（対抗関係＝ライバル）と、登記がなくても権利を主張できる相手（当事者）を正しく区別できるか？
まとめ：出題者からのメッセージ
出題者は、あなたにこう問いかけています。
「あなたは、お客様（C）の大切な財産を守るために、『すぐに登記を入れる重要性』と、『登記や善意だけでは防げない及ばないリスク（強迫）』があることを理解していますか？」
この危機管理能力こそが、宅建士に求められる資質なのです。
ヒントを読んでも、正解がよくわからない場合には、下記【問１】を説明しているブログ記事を参考にしてください。
不動産の物権変動（解除・取消しと第三者） | Web 3.0 時代の生き方
では【問２】の復習です。
【問 2】 個人であるＡが、①賃貸人Ｂと賃借人Ｃとの間の期間を2年とする居住用甲建物の賃貸借契約に基づくＣの一切の債務の連帯保証契約をＢと締結した場合、②売主Ｄと買主Ｅとの間の住用乙建物の売買契約に基づく代金支払債務の保証契約をＤと締結した場合、に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
1 ①の連帯保証契約は書面によってしなければ無効であるのに対し、②の保証契約は書面によらず、口頭で契約を締結しても有効である。
2 ①のＢがＡに対して連帯保証債務の履行を請求してきた場合には、ＡはまずＣに請求するように主張できるのに対し、②のＤがＡに対して保証債務の履行を請求してきた場合には、ＡはまずＥに請求するように主張することはできない。
3 ①の連帯保証契約は保証の限度額である極度額を定めなければ無効であるのに対し、②の保証契約は極度額を定める必要はない。
4 ①も②もＡが主たる債務者Ｃ及びＥの委託を受けて保証した場合において、Ａが債権者Ｂ及びＤに対して主たる債務の履行状況に関する情報を提供するよう請求したときは、①のＢは、これらの情報を、遅滞なく、Ａに提供しなければならないのに対し、②のＤは、守秘義務を理由にこれらの情報の提供を拒否することができる。
ヒント：【問2】（民法・保証債務）における出題者の意図は、特に2020年の民法改正で大きく変わった「個人保証人の保護」というテーマに集約されます。
出題者は、あなたに「安易に保証人になろうとする人を守り、かつ、無効な契約を作らないためのプロの知識がありますか？」と問いかけています。
具体的には、以下の3つの「現場での重要ポイント」を知っておくべきだというメッセージが込められています。
1. 「賃貸借の保証」における最大の落とし穴（極度額）
- 意図（正解の選択肢3に関連）：アパートの賃貸借契約における連帯保証は、家賃や修繕費など、将来いくらになるかわからない借金を保証する「根保証（ねほしょう）」です。 昔は「親だから当然」と無制限に保証させられ、借主が夜逃げした後に数百万、数千万の請求が来て破産する保証人が後を絶ちませんでした。 そのため、現在は「極度額（上限額：例えば『200万円まで』）」を契約書で定めていないと、その保証契約自体が無効（チャラ）」になります。
- 宅建士の教訓：あなたが契約書を作成する際、賃貸借の保証人欄に「極度額」を書き忘れたら、大家さんは保証人に一円も請求できなくなります。この重大なミス（契約の不備）を防げますか？
2. 「連帯保証」の怖さを説明できるか
- 意図（選択肢2に関連）：世の中の賃貸契約のほとんどは「連帯保証」です。普通の保証なら「まずは借りた本人に請求してよ」と言えますが、「連帯保証」にはその権利がありません。借りた本人がそこにいても、いきなり保証人に請求が来たら払わなければならない、非常に重い責任です。
- 宅建士の教訓：「形だけですから」などと軽く説明せず、保証人になる人に「これは借りた本人と全く同じ責任を負う、重い契約ですよ」と正しくリスクを伝えられますか？
3. 「契約は書面で」という基本中の基本
- 意図（選択肢1に関連）：保証契約は、人の人生を狂わせかねない重大な契約です。そのため、口約束（「いいよ、保証人になってやるよ」）では絶対に成立せず、必ず「書面（または電磁的記録）」が必要です。
- 宅建士の教訓：重要な契約ほど、証拠（書面）がなければ法的効力を持たないという、法の慎重さを理解していますか？
まとめ：出題者からのメッセージ
出題者は、あなたにこう伝えています。
「『極度額（上限）』のない賃貸保証契約はただの紙切れ（無効）です。あなたは契約書の不備で大家さんに損害を与えたり、リスクを知らない保証人を破滅させたりしない、責任ある取引ができますか？」
この「契約書の有効性（極度額の有無）」と「保証人の保護」への意識が、この問題の核心です。
ヒントを読んでも、正解がよくわからない場合には、下記【問２】を説明しているブログ記事を参考にしてください。
保証・連帯保証（根保証・書面・抗弁権・情報提供義務） | Web 3.0 時代の生き方
では【問３】の復習です。
【問 3】 意思表示に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはいくつあるか。
ア 表意者が真意でないことを知ってした意思表示は無効であるが、相手方がその意思表示が表意者の真意ではないことを知らなければ、知らないことにつき過失があっても、当該意思表示は有効となる。
イ 相手方と通じてした虚偽の意思表示は無効であり、第三者がその虚偽表示につき善意であっても、過失があれば、当該第三者にその無効を対抗することができる。
ウ 意思表示は、当該意思表示に対応する意思を欠く錯誤に基づくものであって、その錯誤が法律行為の目的及び取引上の社会通念に照らして重要なものであるときは、無効であるが、その錯誤につき善意でかつ過失がない第三者には、その無効を対抗することができない。
エ 詐欺による意思表示は取り消すことができるが、その詐欺につき善意でかつ過失がない取消し前の第三者には、その取消しを対抗することができない。
1 一つ
2 二つ
3 三つ
4 四つ
ヒント：【問3】（意思表示）における出題者の意図は、ズバリ「トラブルが起きたとき、その契約は『チャラ（無効）』になるのか、『取り消し（キャンセル）』ができるのか、それとも『有効』のままなのか。その結論を正しく判定できますか？」という点にあります。
これは、不動産取引の「土台」が崩れるかどうかに関わる、極めて重要な問題です。
出題者は、以下の3つの視点から、あなたの「プロとしての判断力」を試しています。
1. 「法律の改正（アップデート）」に対応できているか？（最重要）
- 意図（選択肢 ウ に関連）：実は、2020年の民法改正で、一番大きく変わったのがこの「錯誤（勘違い）」です。
- 昔の民法： 錯誤は「無効（最初からなかったこと）」でした。
- 今の民法： 錯誤は「取り消すことができる（キャンセル可能）」に変わりました。
- 宅建士の教訓：選択肢ウは「無効である」と書いてあるため、ここが誤りです。出題者は「あなたは昔の古い知識のまま止まっていませんか？ 最新のルールで仕事ができますか？」と、プロとしての情報の鮮度をチェックしています。（※「無効」と「取消し」は、時効の期間などが違うため、実務では大きな違いになります。）
2. 「善意の第三者」をどこまで守るか（取引の安全）
- 意図（選択肢 イ に関連）：ＡとＢがグルになって嘘の売買（通謀虚偽表示）をした場合、事情を知らないＣ（善意の第三者）が現れたら、Ｃを守るべきです。ここでは「Ｃに過失（落ち度）があっても守られるか？」が問われています。 答えは「守られる」です。ＡとＢは「グルになって嘘をついた悪い人たち」ですから、多少不注意だったとしても、何も知らないＣさんの方が保護されるべきだからです。
- 宅建士の教訓：「当事者間のドロドロした嘘のトラブル」に巻き込まれたお客様（Ｃ）に対して、「大丈夫です。あなたが事情を知らなかったなら、あなたの権利は守られますよ」と、自信を持って説明できますか？
3. 「契約（意思表示）」の重みを理解しているか
- 意図（選択肢 ア に関連）：「冗談で売ると言っただけ（心裡留保）」でも、原則は「有効（契約成立）」です。ただし、相手が「それは冗談だ」と知っていた（悪意）か、不注意で気づかなかった（有過失）場合は無効になります。
- 宅建士の教訓：「言った・言わない」のトラブルを防ぐため、契約の重みを理解し、相手が本気かどうか（真意）を常に確認する慎重さを持っていますか？
まとめ：出題者からのメッセージ
この問題形式が「誤っているものはいくつあるか（個数問題）」であることも重要です。これは、あやふやな知識では正解できない、厳しい形式です。
出題者はこう言っています。
「不動産取引では、『勘違い』や『嘘』が原因で、後から『あの契約はナシにしてくれ！』という争いが必ず起きます。その時、現在の法律（改正民法）に基づいて、契約が残るのか、消えるのか、誰が守られるのかを、あやふやではなく『正確に』判断できますか？」
この「正確な判定能力」こそが、信頼される宅建士の条件なのです。
ヒントを読んでも、正解がよくわからない場合には、下記【問３】を説明しているブログ記事を参考にしてください。
意思表示（心裡留保・虚偽表示・錯誤・詐欺） | Web 3.0 時代の生き方
【問４】の復習に進みましょう。
【問 4】 ＡがＢから弁済の期限の定めなく金1,000万円を借り入れる金銭消費貸借契約（以下この問において「本件契約」という。）における次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
1 Ａは、本件契約におけるＡの債務を担保するために、Ａが所有する不動産に対し、Ｂのために、抵当権を設定することはできるが、質権を設定することはできない。
2 Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠ったときに、ＢがＡから預かっている動産を占有している場合には、Ｂは当該動産の返還時期が到来しても弁済を受けるまでその動産に関して留置権を行使することができる。
3 Ａが本件契約に基づく債務の弁済を怠った場合には、ＢはＡの総財産に対して先取特権を行使することができる。
4 Ａが、期限が到来しているＢの悪意による不法行為に基づく金1,000万円の損害賠償請求債権をＢに対して有している場合、Ａは本件契約に基づく返還債務をＢに対する当該損害賠償請求債権で相殺することができる。
ヒント：【問4】（担保物権・相殺）の出題者の意図は、「お金の貸し借りでトラブルになった時、確実に回収するための『武器（担保）』と、トラブル解決の『切り札（相殺）』のルールを、実務レベルで使いこなせますか？」という問いかけです。
不動産取引は、巨額のお金が動くため、必ず「担保（借金のカタ）」の話がついて回ります。出題者は、以下の3つの視点で、あなたの「プロとしての実務能力」を試しています。
1. 「なぜ不動産ローンでは『質権』ではなく『抵当権』しか使わないのか？」
- 意図（選択肢1に関連）：法律上は、不動産に「質権」をつけることも可能です。しかし、質権だと「家を明け渡さないといけない（住めない）」ため、住宅ローンとしては使い物になりません。一方、「抵当権」なら「住み続けながら借金を返せる」ため、不動産金融の主役になれます。
- 宅建士の教訓：「法律上は可能（質権）」という知識と、「実務では無意味（だから抵当権を使う）」というビジネス上の常識を区別できていますか？ お客様に最適な提案（抵当権設定）ができますか？
2. 「関係ない物を人質に取ってはいけない」というルールの理解
- 意図（選択肢2に関連）：お金を返してもらえないからといって、たまたま預かっていた「無関係な物（バッグや書類など）」を勝手に持ち続ける（留置する）ことは許されません。留置権が使えるのは、あくまで「その物自体から生じた借金（時計の修理代など）」の場合だけです。
- 宅建士の教訓：家賃滞納などのトラブル時に、腹いせに入居者の荷物を勝手に確保したりしていませんか？ 「牽連性（関連性）」のない実力行使は違法になることを理解していますか？
3. 「被害者」を守るための特別なルール（相殺の禁止）
- 意図（選択肢4に関連）：これが正解の肢であり、最も重要なメッセージです。悪いことをした人（不法行為の加害者）が、「俺もお前に金を貸してるから、殴った慰謝料とチャラ（相殺）な！」と勝手に決めることは許されません。しかし、被害者の方から「借金を返す代わりに、慰謝料とチャラにしてあげるよ」と言うことは自由です。
- 宅建士の教訓：トラブル解決の際、「誰が主導権を握るべきか（＝被害者）」を理解していますか？理不尽な相殺を主張する加害者から、お客様（被害者）を守ることができますか？
まとめ：出題者からのメッセージ
出題者は、あなたにこう伝えています。
「不動産のプロなら、単にお金を貸すだけでなく、『どうやって確実に回収するか（担保）』を知っておいてください。そして、もし悪意あるトラブル（不法行為）が起きたら、『被害者の意思』こそが最優先されるという正義のルールを忘れないでください。」
この「債権回収の技術」と「被害者保護の精神」が、この問題の核心です。
ヒントを読んでも、正解がよくわからない場合には、下記【問４】を説明しているブログ記事を参考にしてください。
担保物権と相殺（抵当権・質権・留置権・不法行為） | Web 3.0 時代の生き方
【問５】の復習で今回は終了です。
【問 5】 Ａの子がＢであり、Ｂの子がＣであり、ＣがＡの直系卑属である場合において、民法の規定によれば、次のアからエまでの記述のうち、Ａが死亡した際にＣがＢを代襲してＡの相続人となるときを全て掲げたものはどれか。
ア Ａが死亡する以前にＢが死亡したとき
イ Ｂが相続に関するＡの遺言書を偽造して相続権を失ったとき
ウ ＢがＡによって相続人から廃除されて相続権を失ったとき
エ Ｂが相続放棄をしたとき
1 ア、エ
2 イ、ウ
3 ア、ウ、エ
4 ア、イ、ウ
ヒント：【問5】（相続・代襲相続）における出題者の意図は、不動産取引の現場で最も恐ろしい「売主の人違い（無権限者との契約）」を防げるかどうかにあります。
相続した不動産を売却する場合、宅建士は「誰が本当の相続人（＝現在の所有者）なのか」を戸籍から正確に読み解かなければなりません。
出題者は、以下の3つの視点で、あなたの「プロとしての調査能力」を試しています。
1. 「相続放棄」という最大の落とし穴を回避できるか
- 意図（選択肢 エ に関連）：ここがこの問題の核心（ひっかけポイント）です。 「親（B）が亡くなった」場合や、「親（B）が悪さをして権利を失った」場合は、孫（C）が代襲して相続人になります。 しかし、「親（B）が相続放棄をした」場合だけは、孫（C）は絶対に相続人になれません。
- 宅建士の教訓：もしあなたが、「Bさんが放棄したなら、息子のCさんが相続人ですね」と勘違いして、Cさんと売買契約を結んでしまったら……。その契約は「無効（ただの紙切れ）」です。なぜなら、Cさんは何の権利も持っていない「ただの他人」だからです。この致命的なミスにより、取引を崩壊させない自信がありますか？
2. 「罪のない孫」を守るバランス感覚（公平性）
- 意図（選択肢 イ・ウ に関連）：親（B）が遺言書を偽造したり（欠格）、暴力を振るって廃除されたりした場合、B自身は自業自得で権利を失います。しかし、「孫（C）には何の罪もありません」。民法は、「親が悪人でも、子は守られるべきだ」と考え、孫への代襲相続を認めます。
- 宅建士の教訓：「親が犯罪者（欠格者）だから、その家族全員が権利を失うはずだ」という思い込みを捨て、法律が定める「個人の権利保護」の精神を正しく理解していますか？
3. 「誰にハンコをもらうべきか」の最終判断
- 意図（全体を通して）：相続物件の売買では、遺産分割協議書に「真の相続人全員」の実印が必要です。この問題の場合、Bが放棄していれば、相続権はC（孫）ではなく、Aの親や兄弟姉妹に飛んでいきます。
- 宅建士の教訓：あなたは、ハンコをもらう相手を「孫のCさん」にするのか、それとも「Aさんの兄弟たち」にするのか。状況（死亡・欠格・廃除 vs 放棄）によって、連絡を取るべき相手がガラリと変わることを理解して動けますか？
まとめ：出題者からのメッセージ
出題者は、あなたにこう警告しています。
「『相続放棄』だけは特別です。これを『親が死んだ時』と同じだと思って処理すると、あなたは所有権のない人（孫）と契約を結ぶという、取り返しのつかないミスを犯しますよ。相続人の調査は、それほど慎重に行いなさい。」
この「真の所有者特定（人違いの防止）」こそが、この問題の最大のテーマです。
ヒントを読んでも、正解がよくわからない場合には、下記【問５】を説明しているブログ記事を参考にしてください。
相続（代襲相続の原因・相続放棄） | Web 3.0 時代の生き方
以上、【問１】から【問５】までの復習でした。
お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
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