R７年【問22】国土利用計画法（適正な価格監視）

【問22】は（土地の権利移転や設定に関する事後届出を義務付け、適正な土地利用を確保することを目的としている）国土利用計画法第23条（事後届出）についての問題になります。あなたが大切にされている「公正・フェア」の視点で、じっくりと自問自答形式で整理していきましょう。

この法律の正義は、**「土地の買い占めや価格のつり上げ（バブル）を防ぎ、適正な価格で取引される社会を守る」**ことにあります。

【事後届出のルール：公正な境界線】

「届出が必要な面積」に違いがあるのも、それぞれのエリアの「重要度」と「希少性」をフェアに判断した結果です。

区域の区分	届出が必要な面積	理由（公正の視点）
市街化区域	2,000m²以上	街の中心部は土地が貴重なので、小さめの取引から厳しく監視する。
それ以外の都市計画区域	5,000 m² 以上	少し余裕がある場所なので、監視の目を中規模からにする。
都市計画区域外	10,000 m² 以上	郊外や山林なので、大規模なものだけチェックすれば十分。

【氣置くポイント】

「国土法」＝「地価のバブル」と「街の乱れ」を防ぐブレーキ。

契約後、2週間（14日）以内に「買った人（権利取得者）」が、規定に従い報告する義務がある。

これは、土地という「有限な資源」を次世代へ公正に引き継ぐための、現代のルールである。

では、問題文と選択肢１番を確認しましょう。

（市街化区域内における基準は？）市街化区域内の場合、2,000 m² が、報告すべきかどうか線引きされるのだから、その記述は正しいのか？

■ 選択肢 1 の場合、B は報告義務があるが、C はないので、その記述は間違いだ

市街化区域の基準は、2,000 m² 以上です。
Bさんは、2,000 m² なので、監視の対象（届出が必要）です。
Cさんは、1,500 m² なので、基準未満なので、届出は不要です。「自分が手に入れた分だけを報告する」のが、個人の負担を最小限にする公正な線引きです。

それでは、選択肢2番です。

2 　都市計画区域外においてＤが所有する面積 12,000 m² の土地について、Ｅが担保権の実行
による競売を通じて所有権を取得した場合、Ｅは事後届出を行わなければならない。

（自問）都市計画区域外における基準は？　都市計画区域外で 12,000 m² の土地は、基準を超えているようだが、「競売（けいばい）」で手に入れた場合はどうなのか？

■ 選択肢 2 の場合「届け済み」と解釈され届出は不要であるため間違った記述です

役所への事後届出の目的は、怪しい価格や目的での取引をチェックすることです。

「競売」は裁判所が関わって透明に行われる手続きであり、すでに公的なチェックが入っているため「既に届け出ている」と解釈されます。そのような状況の時、さらに重ねて「報告しろ」と言うのは、二重の手間を強いるアンフェアな事務作業になります。

では、選択肢３番です。

3 　Ｆが、自ら所有する市街化調整区域内の 7,000 m² の土地について、宅地建物取引業者Ｇと売買契約を締結した場合には、Ｇは契約を締結した日から 1 か月以内に事後届出を行う必要がある。

（自問）面積と届出する期限の日数は、どうなっていたか？

■ 選択肢 3 の場合、届出は「2週間（14日）以内」であるため、間違った記述です

土地の価格は刻一刻と動きます。不当な高騰を止めるには、素早いアクションが必要です。「契約した日から2週間（14日）以内」という短い期限を守らせることで、市場の混乱を未然に防ぐ。これが、社会全体の安全を守るための**「スピード感のある公正」**です。

最後の選択肢４番です。

4 　市街化区域内に所在する一団の土地である甲土地（面積 1,200 m²）と乙土地（面積1,300 m²）について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＨは、事後届出を行う必要はない。

（自問）「一団の土地」とは何？

「一団（いちだん）の土地」という言葉、日常生活ではあまり聞き慣れませんよね。

不動産業界や法律の世界では、**「切っても切れない関係にある土地のグループ」**を指す非常にポピュラーな、そして極めて重要な言葉です。

なぜこの「一団」という考え方が、あなたが大切にされている「公正・フェア」な取引に不可欠なのか。その裏側にある「ずる賢いひっかけを許さない正義」を整理しましょう。

【一団の土地】ルールの正体：小分け作戦を封じ込める

（自問）

「国土法の届出は、2,000 m² 以上から」というルールがあります。そうなら、3,000 m² の大きな土地を、わざと 2 つの契約（1,500 m² ずつ）に分けて、同じ日に同じ人から買えば、届出をしなくて済む（ズルができる）のではないですか？

（公正・フェアの視点からの自答）

いいえ、それを許さないのが「一団の土地」というルールです。

実態で判断する： 登記簿上の地番が分かれていても、契約書が分かれていても、**「物理的に隣り合っている」「買い主が同じ」「時期が近い（一連の取引）」**のであれば、それはひとまとまりの「一団の土地」とみなされます。
潜脱（せんだつ）の防止： ルールの網の目をくぐり抜けようとする「小分け作戦」を認めると、大規模な開発を監視するという法律の目的が果たせなくなり、正直に届け出ている人に対してアンフェアになります。

もう一度、選択肢４番を確認しましょう。

市街化区域内で、売買で手に入れた 1,200 m² と、タダ（無償）で借りた 1,300 m² を合わせると、2,500 m² となり、規定の面積を超えるが、届出は、本当に不要なのか？

■ 選択肢 4 の場合、お金が絡んでいないため、届出は不要であり、正しい記述です

「一団の土地（セット）」として 2,500 m² も動かしているのに、なぜ「届出不要」でいいのか？

（公正・フェアの視点からの自答）

「価格監視」という目的から考えると、それが最も公正な判断だからです。

国土利用計画法がチェックしたいのは、あくまで「対価（お金）」が動く取引です。

売買部分：1,200 m² （お金が動く）
無償の賃借部分：1,300 m² （お金は動かない）監視の対象になるのは、お金が動いた 1,200 m² の部分だけです。市街化区域の基準は 2,000 m² 以上なので、1,200 m² しか「お金の絡む取引」がない以上、届出を求める必要はありません。お金の動かないものまで縛らない、これが「真の自由と正義」のバランスです。

【氣置くポイント】

【監視の網は「お金」と「面積」で決まる】

対価がなければスルー： 贈与、無償の貸し借り、競売などは届出不要！

買った人（だけ）の面積を見る： 自分が手に入れた分が「2・5・10」の基準を超えたか？

2週間（14日）は絶対： 「1か月」という甘い誘惑には乗らないこと。

宅建士としての「公正な取引」の眼差し

「一団の土地」という言葉が出てくると、つい「全部足さなきゃ！」と焦ってしまいますが、そこで立ち止まって「お金が動いているのはどの部分か？」と冷静に分析する。

この冷静な視点こそが、複雑な権利関係の中でも買主に「正しい手続き」を案内できる、公正なプロの姿です。

では、もう一度【問22】にトライしましょう。

【問22】国土利用計画法第 23 条の届出（以下この問において「事後届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
1 　市街化区域内においてＡが所有する面積 3,500 m²の土地について、Ｂが 2,000 m²、Ｃが1,500 m² とそれぞれ分割して購入した場合、Ｂ及びＣはともに事後届出を行わなければならない。
2 　都市計画区域外においてＤが所有する面積 12,000 m² の土地について、Ｅが担保権の実行による競売を通じて所有権を取得した場合、Ｅは事後届出を行わなければならない。
3 　Ｆが、自ら所有する市街化調整区域内の 7,000 m2 の土地について、宅地建物取引業者Ｇと売買契約を締結した場合には、Ｇは契約を締結した日から 1 か月以内に事後届出を行う必要がある。
4 　市街化区域内に所在する一団の土地である甲土地（面積 1,200 m²）と乙土地（面積1,300 m²）について、甲土地については売買によって所有権を取得し、乙土地については対価の授受を伴わず賃借権の設定を受けたＨは、事後届出を行う必要はない。

どうでしょうか？　根拠も示すこともできたでしょうか?

今回は、以上です。疲れさまでした。

・このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。