【問18】は、階層構造の第2段階「法令上の制限」の中でも、より具体的な街のルールを定める「建築基準法（集団規定）」がテーマです。
このルールの「公正・フェア」の基準は、「隣近所への思いやり（調和）」にあります。自分の土地だからといって、巨大な建物を建てて周りの日当たりを奪ったり、静かな住宅街に騒がしい店を作ったりするのは、コミュニティに対してアンフェアであるという考え方です。
それでは、自問自答形式で整理していきましょう。
【問18】テーマ：建築基準法（集団規定：街の調和ルール）
【問18】 次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1 都市再生特別地区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56 条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。
（自問）「都市再生特別地区」という、街を元気にするための特別なエリア。ここでは容積率などは特別ルールで決めるが、建物の「高さ」も、普通の法律（56条：斜線制限など）をきっちり守らせるべきか？
■ 選択肢 1 の高さ制限も「特別ルール」が優先されるので、記述は間違い「×」です
都市再生特別地区は、ボロボロになった街をダイナミックに作り変えるための、いわば「特区」です。
そこで「日当たり（斜線制限）だけは一般法を守れ」と縛りすぎると、自由な設計ができず、再生が進みません。
都市計画で決められた内容が、一般法よりも優先される。これによって街に新しい価値を生むことが、未来に対する公正な投資とみなされます。
では、選択肢２番です。
2 ２階建てかつ床面積 1,000 m² の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。
（自問）床面積1,000㎡のデカい飲食店。これを「低層住宅地」や「工業専用地域」に建てることを禁止するのは、営業の自由を奪うアンフェアな行為か？ それともフェアなのか？
■ 選択肢 2 の制限を設けるのはフェアであるため、その記述は正しい「〇」です
極めて公正な制限です。
- 低層住居専用地域： 静かに暮らしたい場所です。そこに巨大なレストランができたら、騒音や車の出入りで住民の生活が壊されてしまい、住民にとってアンフェアです。
- 工業専用地域： ここは「工場のためだけ」の場所です。わざわざ飲食店（人が集まる場所）を作って、工場の煙や騒音とトラブルになるのを防ぐのが、用途地域のフェアな住み分けです。
- 田園住居地域・第一種中高層： 飲食店は建てられますが、それぞれ150m²〜500ｍ²といった「サイズ制限」があります。1,000ｍ²は明らかに「デカすぎ」であり、周辺環境への配慮を欠くため禁止されます。
では、選択肢３番です。
3 特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。
（自問）「その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り」の「その後」とは、住民全員で合意して「建築協定」をスタートさせ、役所が「公告（お知らせ）」した後、の意味だろう。ということは、公告後に新たに住民になった人を含めた上で、住民全員で合意したときであれば、その新たになった住民へも効力が及ぶのか？それとも、公告の後に住民となった人の合意がなくてもその効力は及ぶのか？という問題だろう。
■ 選択肢 3 の場合、後から来た人（承継人）にも自動的に効力が及ぶため、この記述は間違っています
後から来た人（承継人）にも自動的に効力が及びます。
これを「承継効：しょうけいこう」と言います。
（自問） 「後から来た人」は、そのルールにハンコを押していません。それなのに、勝手にルールを押し付けるのは、その人にとってアンフェアではないですか？
（公正・フェアの視点からの自答） いいえ、むしろ「後から来た人だけルールを守らなくていい」とする方が、コミュニティ全体にとって極めてアンフェアです。
- 既存住民の期待を守る： すでにある住民たちは、「みんなでこの街の景観や環境を守ろう」と約束し、時には自分の自由を制限してまでルールを守っています。後から来た人が一人でもルールを破れば、それまでの全員の努力（資産価値や住環境）が台無しになってしまいます。
- 「公告」という公正な手続き： このルールは隠されているわけではなく、「公告」によって誰でも知ることができる状態にあります。不動産を買う人は、その土地にどのようなルール（看板）があるかを確認した上で買うのがフェアな取引です。「知らなかった」「合意していない」という言い訳を許さないことで、街全体の秩序を維持しています。
最後の選択肢４番です。
4 建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第 52 条の規定による容積率の限度を超えることができる。
（自問）「省エネのために断熱材を厚くしたい（外壁工事）」これは地球のため（公益性）に良いことだから、役所の許可なく、決められた建物のボリューム（容積率）をオーバーしても許されるべきか？
■ 選択肢 4 の場合、勝手にオーバーしてはいけないので、その記述は間違いです
勝手にオーバーしてはいけません。許可が必要です。
省エネは大切ですが、建物のボリュームを増やすことは、隣の人の日当たりや風通し（日影規制など）に影響を与える可能性があります。
いくら「良いこと」をしていても、隣人の権利を勝手に奪うのはアンフェアです。
「特定行政庁の許可」という第三者の公正な判断を経て、初めて特例が認められます。
【氣置くポイント】
【 街の平和は「住み分け」と「承継」で守る 】
- 用途地域のサイズ感： 1,000ｍ²の店は、住宅地には「デカすぎる（アンフェア）」
- 建築協定の承継： 住民ルールは、後から来た人にも自動的に適用される！
- 環境 vs 周辺環境： 省エネ工事であっても、容積率オーバーに関しては「許可」という関門が必要です。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
この問題で特に大切なのは、「建築協定（選択肢3）」の理解です。
あなたがお客様に物件を案内する際、もし「建築協定がある街ですよ」と伝え忘れたら、お客様が引っ越した後に「えっ、庭に物置を置いちゃダメなの？」とトラブルになり、信頼を失うアンフェアな取引になってしまいます。
「みんなで守ってきた街の価値を、あなたも一緒に守っていきましょう」
こうポジティブに提案できるのが、公正な街づくりの担い手である宅建士の姿です。
では、もう一度【問18】を読んでみましょう。
【問18】 次の記述のうち、建築基準法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
1 都市再生特別地区内においては、建築物の容積率、建蔽率及び建築面積は当該地区に関する都市計画において定められた内容に適合するものでなければならないが、その高さは法第56 条の高さの制限に関する規定に適合させる必要がある。
2 2 階建てかつ床面積 1,000 m2 の飲食店は、第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、工業専用地域及び田園住居地域に建築することができない。
3 特定行政庁による認可を受けて公告された建築協定は、その後、当該協定の土地の所有者等の全員で合意したときに限り、その公告のあった日以後において当該建築協定区域内の土地の所有者等となった者に対しても効力が及ぶこととなる。
4 建築物のエネルギー消費性能の向上のため必要な外壁等に関する工事を行う場合、公益性が高いことから特定行政庁の許可を受けることなく、法第 52 条の規定による容積率の限度を超えることができる。
どうでしょうか？ 根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、以上です。お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
- 試験対策として、過去問を1問1問解いていくのも良いと思いますが、試験に合格するためには、「体系的なカリキュラム」が欠かせません。「AIで深く納得」し「オンライン講座で広く網羅する」方針が賢明だと思います。興味のある方は、一度チェックしてみてください。
▼ お勧めオンライン講座【SMART合格講座】です。
コメント