【問16】は、あなたが学んでいる階層構造の中で言うと、以下の枠組みに位置します。
- カテゴリー： 法令上の制限（問15～問22）
- 法律名： 都市計画法（開発許可制度）
このルールの「公正・フェア」の基準は、「無秩序な開発（スプロール現象）を防ぎ、安全で住みやすい街を維持する」ことにあります。
無秩序な開発（スプロール現象）とは？
「sprawl」の言葉の響きと本質
英語の「sprawl」には、単に「広がる」だけでなく、「不格好に、だらしなく手足を投げ出して広げる」というニュアンスがあります。
- 語源的なイメージ： 椅子に座っている人が、姿勢を崩してダラーっと手足を伸ばし、通路を塞いでいるような状態を想像してみてください。本人（開発者）はリラックスしていても、周りの人（公金を使う行政や他の住民）にとっては邪魔で非効率ですよね。
- 都市計画での「sprawl」： 都市が計画性なく、まるで油が紙に染み込むようにジワジワと郊外へ広がっていく現象を指します。
「スプロール現象」を規制する理由
あなたが大切にしている「公正・フェア」の視点で考えると、スプロール化が悪とされる理由が3つ見えてきます。
- 公共コストの不平等（経済的アンフェア）： だらしなく広がった一軒一軒の家のために、長い道路を引き、水道管を埋め、ゴミ収集車を走らせる必要があります。この莫大な維持費は、都市部に住む人たちも含めた全員の税金から支払われます。一部の開発のツケを全員で払うのはアンフェアですよね。
- 環境と農業への侵害（環境的アンフェア）： 本来、食料を生産したり自然を維持したりすべき土地（調整区域）が、虫食い状に潰されていきます。一度壊した自然は元に戻りません。
- 移動弱者の孤立（社会的アンフェア）： 車がないと生活できない不便な場所に街が広がると、免許を持たない高齢者や子供が取り残されます。「誰もが等しく社会サービスを受けられる」というフェアネスが損なわれてしまうのです。
【氣置くポイント】
「sprawl」＝「だらしなく広がる手足」 その「出しすぎた手足」を引っ込めて、みんなが歩きやすい道（計画的な街）を作るためのルールが「都市計画法」である。
それでは、自問自答形式で整理していきましょう。
【問16】テーマ：開発許可（街づくりの事前チェック）
【問16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
では、選択肢１番です。
1 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において行う、学校教育法に規定する学校の新築については、都道府県知事の許可が不要である。
（自問）「市街化調整区域」この漢字から受ける印象は「調整しながら市街化していく区域」つまり「建物を建てて開発していくイメージ」だが、そうではなくて、開発を抑えていく方向で「調整する」イメージなのか？
（A I からの回答）その直感的な疑問、実は宅建受験生の誰もが一度は抱く「言葉の罠」です。そして、あなたの「開発を抑えていく方向なのでは？」という予感は、大正解です！
「公正・フェアな街づくり」という視点で見ると、この言葉の裏にある「本当の正義」がはっきりと見えてきます。
「市街化調整区域」の正体
漢字から受ける「調整しながら進める」というポジティブな印象とは裏腹に、法律（都市計画法第7条）での定義は非常にストイックです。
- 市街化区域： すでに街になっている、または10年以内に優先的に街にする区域（アクセル全開の街）
- 市街化調整区域： 市街化を「抑制（よくせい）」すべき区域（ブレーキ全開の街）
なぜ「調整」という言葉を使うのか？
「市街化禁止区域」と言えばわかりやすいのに、なぜ「調整」という曖昧な言葉を使っているのか。ここに、あなたのスローガンである「公正・フェア」のバランスが隠されています。
- 農家や自然を守るための公正： どんどん家が建つと、田んぼが虫食い状態（スプロール現象）になり、農業が続けられなくなります。また、道路や下水道を無限に広げるのは税金の無駄遣い（アンフェアな公金支出）です。だから「ここは農業を頑張るエリア」として調整（ブレーキ）をかけます。
- 「絶対ダメ」ではないことへの公正： 「禁止」と言い切ってしまうと、農家の人が自分の隠居部屋を建てることも、災害時に学校を建てることもできなくなってしまいます。あくまで「原則ダメだけど、特別な事情があるときだけ個別に見極める（調整する）」という、ルールの柔軟性を残した表現が「調整」なのです。
【氣置くポイント】
「市街化調整区域」 ＝ 「市街化『抑制』区域」
農地や自然を愛する人のために、街が広がってこないよう「ブレーキを調整」しているエリアのこと
もう一度、選択肢１番を確認しましょう。
1 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において行う、学校教育法に規定する学校の新築については、都道府県知事の許可が不要である。
（自問）市街化調整区域（基本は建物を建てないエリア）で、「学校」を建てることに関し、学校は公共性が高いから、知事の許可なくどこにでも建てて良いとするのはフェアか？
■ 選択肢 1 のように考えるのは、スプロール現象を招くため「間違い：×」です
現在は許可が必要です。
以前は学校や病院は「公共目的」として無許可で建てられましたが、そのせいで市街化調整区域に施設が乱立し、街がバラバラ（スプロール化）になってしまいました。
「学校だからといって、街づくりのルールを無視して良いわけではない」という考えから、現在は原則として許可を必要としています。
では、選択肢２番です。
2 開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、ゴルフコースの建設は開発行為にはあたらない。
（自問）ゴルフコースを作るために山を削る。ゴルフコースは「建物」ではないから、これを「開発行為」に含まない（許可不要）とするのはフェアか？
■ 選択肢 2 ゴルフコース建設は立派な「開発行為」であるため「間違い：×」です
開発許可が必要なのは、建物の建築だけでなく「特定工作物」の建設も含まれます。
ゴルフコースは、その規模にかかわらず「第二種特定工作物」に該当します。大規模に土地の形を変える以上、環境や安全への影響をチェックするのは当然のルールです。
では、選択肢３番です。
3 区域区分が定められていない都市計画区域において、商業施設の建築の用に供する目的で行う 4,000 m²の開発行為は都道府県知事の許可が不要である。
（自問）「非線引き区域（まだエリア分けが固まっていない場所）」で、4,000㎡の商業施設を作る。この規模を「小規模だから許可不要」として見逃していいのか？
■ 選択肢 3 の 4,000m² ではないため「間違い：×」です
いいえ、4,000m² の場合には、許可が必要です。
都市計画区域内において、許可が不要なのは原則として「1,000㎡未満」です。ただし、非線引き区域などは条例で緩和されていても、法律の基準では「3,000㎡未満」が許可不要のラインです。
4,000㎡もの広大な土地を工事するなら、街への影響を考えて知事のチェックを受けるのがフェアな取引です。
最後の選択肢４番です。
4 自己の居住の用に供する住宅の建築を目的として行う開発行為以外の開発行為にあっては、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。
（自問）「自分が住む家」以外を作る開発（分譲マンションや商業施設など）において、災害危険区域などの危ない土地を避けるように義務付けるのは、フェアな規制か？
■ 選択肢 4 の規制は、当然の規制であるため「正しい：〇」 ⇒ これが答え！
はい、極めて公正なルールです。
「自分で住む」なら自己責任という側面もありますが、他人に売ったり貸したりする施設を作る場合、「わざわざ危ない場所に建物を作って、後から使う人を危険にさらす」ことは、プロの業者として絶対にやってはいけないアンフェアな行為です。
「安全は、すべての取引の前提である」という、法律の強い意志が込められています。
【氣置くポイント】
【 安全は、公正の第一条件 】
- 「危ない場所」は開発させない： 自分用以外なら、災害リスクのある土地を開発区域に含めないのが鉄則！
- ゴルフ場は常に主役： ゴルフコース建設は、面積に関係なく常に「開発行為」として知事のチェック対象。
- 公共施設でもルールを守る： 学校や病院であっても、市街化調整区域では勝手な建設は許されない。
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
開発許可制度は、業者からすれば「手続きが面倒で時間がかかるもの」に見えるかもしれません。
しかし、あなたが「公正な取引を実現する宅建業者」であれば、お客様にこう説明できるはずです。
「この許可があるからこそ、この土地は将来にわたって安全が保障され、インフラ（道路や水道）が整った価値ある財産になるんです」
では【問16】をもう一度読んでみましょう。
【問16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、この問において条例による特別の定めはないものとし、「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
1 市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域において行う、学校教育法に規定する学校の新築については、都道府県知事の許可が不要である。
2 開発行為とは、主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、ゴルフコースの建設は開発行為にはあたらない。
3 区域区分が定められていない都市計画区域において、商業施設の建築の用に供する目的で行う 4,000 m² の開発行為は都道府県知事の許可が不要である。
4 自己の居住の用に供する住宅の建築を目的として行う開発行為以外の開発行為にあっては、原則として開発区域内に建築基準法に規定する災害危険区域内の土地を含んではならない。
どうでしょうか？ 根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、以上です。お疲れさまでした。
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