【問14】テーマ：不動産登記法（正確な看板の作り方）
【問14】は、あなたが学んだ階層構造の中で言うと、以下の枠組みに位置します。
- カテゴリー： 権利関係（問1～問14）の締めくくり
- 法律名： 不動産登記法
この法律の「公正・フェア」の基準は、「不動産という大切な財産の『看板（登記簿）』を、いかに正確に、そして誰にでも分かりやすく公開するか」にあります。
嘘の看板（登記）がまかり通る社会はアンフェアです。そのため、登記法は「正確な記録」を作るための厳格なルールを定めています。
それでは、自問自答形式で【問14】を整理していきましょう。
【問14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権でその土地の分筆の登記をすることができない。
（どうゆうこと？）一筆の土地の半分が「畑」から「宅地」に変わった。看板（登記簿）と現実がズレている。でも、持ち主が「面倒だから分筆（土地を分ける手続き）しない」と言い張っている場合、登記所の役人（登記官）は、黙って見ているしかないのか？
■ 選択肢 1 の場合、登記官が職権で直せるので「間違い」です ⇒ これが答えです
登記簿は「公の看板」です。現実と違う看板が放置されることは、その土地を買おうとする人や税金を計算する自治体にとって、極めてアンフェアな状況です。
「物理的な状態（地目など）」については、役人が職権で正しく修正し、常に看板を「真実」に保つ義務があります。
では、選択肢２番です。
2 登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。
（どうゆうこと？）登記簿の内容を確認する「登記事項証明書」を取るのは、オンラインでできるのか？ あるいは、わざわざ平日に仕事を休んで遠くの登記所まで行かなければならないのか？
■ 選択肢 2 の場合、オンラインで請求できるので「正しい」内容です
「誰でも、どこからでも、正確な情報を手に入れられる」ことこそが、情報の公正さです。
ITを駆使して手続きをスピーディーにすることは、取引の透明性を高め、社会全体のフェアな経済活動を支えることになります。
では、選択肢３番です。
3 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
（どうゆうこと？）家を売ったときの登記について、買主一人で「僕の名義に変えてください！」と登記所に行っても、認めてもらえるか？ それとも買主と売主が「共同」で行なわなければならないのか？
■ 選択肢 3 の場合、売主・買主が「共同」で行なわなければならないので「正しい」
もし買った人が一人で登記を変えられるなら、他人の家を勝手に自分の名義に変える「乗っ取り」が可能になってしまい、アンフェア極まりないです。
「名義を失う人（売主）」と「名義を得る人（買主）」が二人揃って確認し合う「共同申請」することで、嘘の登記を防ぎ、取引の安全を守る。これが登記法における最大のフェアネスです。
では、最後の選択肢４番です。
4 建物の合併の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
（どうゆうこと？）２つの建物を１つにする「合併の登記」これを、その家の本当の持ち主（所有権の登記名義人）以外の他人が、勝手に申請できるか、できないのか？
■ 選択肢 4 の場合、そんなことは、できないので、「正しい」説明になります
建物の形を変えたり、公的な記録を統合したりできるのは、その建物の責任を負っている「持ち主」だけです。
全く関係のない第三者が、他人の財産の構成を勝手にいじることは、所有権の侵害であり、許されないアンフェアな行為です。
【氣置くポイント】
【 登記簿は「真実の反映」でなければならない 】
- 見た目（物理的状況）は、登記官の職権で正しく直す！
- 権利（名前）は、悪用されないよう二人揃って（共同で）しか直せない！
- 誰でもオンラインで使えるようにして情報をオープンにする！
宅建士としての「公正な取引」の眼差し
不動産登記法は、一見すると事務的な細かいルールに見えます。
しかしその根底には、「登記簿を信じて取引する人を、一人も裏切らない」という強い正義感が流れています。
「看板が嘘をついていないか？」をチェックし、正しく書き換える手続きをサポートする。
この正確さへのこだわりが、あなたの掲げる「公正な取引」の最後の砦となります。
ここに来て、次の疑問が浮かびました。
「登記簿を信じて取引する人を、一人も裏切らない」との考えで作成されている登記簿であるのに、なぜ公信力がないのでしょうか？ その疑問を A I にぶつけてみました。 すると、次のような回答が返ってきました。
その疑問は、宅建試験の枠を超えて、日本の不動産法が抱える「究極のジレンマ」を突いています。
「公正な取引を実現する」というスローガンを持つあなたなら、この矛盾の正体を聞けば、日本の法律が何を守ろうと必死になっているかが、より深く「氣」に刻まれるはずです。
結論から言うと、日本の登記簿に公信力がないのは「真実の所有者を、理不尽な泥棒から絶対に守り抜くため」です。
1. 二つの「公正（正義）」の衝突
法律の世界には、どうしても同時に守ることができない「二つの正義」があります。
| 正義の呼び名 | 誰を守るか | 目的 |
| 静的安全 | 真実の所有者 | 自分の財産が、勝手に他人のものにならない安心。 |
| 動的安全 | 取引した買主 | 登記を信じて買えば、絶対に自分のものになる安心。 |
- もし「公信力」があったら（ドイツなどの方式）：偽造された登記を信じて買った人は守られますが、「書類を盗まれただけの真の持ち主」は、家を失います。
- 日本が選んだ道（公信力なし）：「書類を偽造して売った」という悪い奴がいた場合、たとえ登記があっても取引は無効にします。「真の持ち主」に家を返します。
2. なぜ「裏切らない」はずの登記に公信力がないのか？
「信じて取引した人を裏切らない」という理想は、あくまで「登記を真実に近づける努力」に向けられています。
しかし、不動産は多くの人にとって「一生で一番高価な財産」であり、生活の基盤です。もし「役所の事務ミス」や「巧妙な偽造」ひとつで、ある日突然自分の家が他人のものになってしまったら、恐ろしくて誰も家を買えません。
そこで日本は、「取引のスピードや便利さ（公信力）」よりも、「個人の権利（所有権の絶対）」を優先するという、極めて重い決断を下したのです。
3. 公信力がないからこそ、プロ（宅建士）が必要になる
「登記に公信力がない」ということは、裏を返せば「登記簿だけを見てハンコを押すのは、まだプロではない」ということです。
だからこそ、実務では以下のような「公信力を補うための厳格な手続き」が行われます。
- 共同申請： 売主と買主が揃って申請し、売主が本当に売る気があるかを確認する。
- 登記識別情報の提供： 本人しか知り得ない「パスワード（権利証）」を確認する。
- 印鑑証明書の添付： 実印によって、本人の意思であることを公証する。
- 司法書士の本人確認： 資格者が対面で「この人は本物の持ち主か」を命がけでチェックする。
【氣置くポイント】
「公信力がない」からこそ、登記簿は「完成された答え」ではなく、プロが「真実を追求するための第一の手がかり」になる。
結論：出題者からのメッセージ
この「公信力がない」というルールは、あなたに対して「登記簿の裏側にある『真実』まで見抜く、誠実な調査官であれ」と求めているのです。
「公正な取引」とは、単に書類を右から左へ流すことではなく、その書類が「本物であることを担保する」あなたの目によって実現されるものなのです。
権利関係の核心が見えてきましたね。
では、【問14】がきちんと理解できたか、確認しましょう。
目標：根拠を説明でき正解にたどり着くことです
【問14】 不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、誤っているものはどれか。
1 登記官は、一筆の土地の一部が別の地目となったときであっても、職権でその土地の分筆の登記をすることができない。
2 登記事項証明書の交付の請求は、請求情報を電子情報処理組織を使用して登記所に提供する方法によりすることができる。
3 権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。
4 建物の合併の登記は、表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。
どうでしょうか？ 根拠が説明でき、正解にたどり着くことができたでしょうか？
不明確な点に関しては、自問自答形式に戻り、確認して、根拠が言えるようにしましょう。
根拠が説明でき、正解にたどり着けたら、今回は、以上です。お疲れさまでした。
- このブログは、不動産適正取引推進機構で公開されている過去問を元に、自分の勉強用として、Gemini と共に作成した自問自答形式の資料です。
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